作者：子非鱼

　　01

　　继长沙之后，又一个省会城市的公寓价格大跳水了，它就是春城昆明。

　　根据时代财经报道，目前昆明的公寓市场，冷到了冰点，很多公寓项目为了加快现金回流，开启了打骨折模式。

　　比如某Top5房企在呈贡区的某商办项目，之前的价格是8000元/平方米，目前在售产品为商铺和商办产品，公寓分平层和LOFT两种，面积在37-78平方米之间，价格分别约为5000元/平方米、6300元/平方米。

　　此外，该房企还鼓励内部员工购买，并发布了《员工内购政策》，根据这份《员工内购政策》显示：

　　为确保昆明呈贡区的项目商办产品的快速去化，实现资金快速回笼，该公司将于11月5日至7日进行内部优惠促销，产品类型为SOHO、LOFT，单价分别为2500元/平方米、3300元/平方米。

　　时代财经感叹，房价仿佛回到了十年前！

　　的确，原本8000元/平方米，现在最低卖2500元/平方米，降幅达到了68.8%，这可比年中公寓价格大跳水的长沙，狠得多。

　　今年9月份的时候，长沙公寓开启了集体大幅降价模式。长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。

　　此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。

　　昆明和长沙的公寓，怎么就不香了？

　　02

　　长沙公寓价格大跳水，一方面是因为，长沙出色的调控和充足的供应，让这座城市的住宅价格一直保持相对稳定。而其公寓价格，则不受调控限制，导致公寓的价格追齐了住宅价格。

　　这种逆天的操作，让长沙的公寓有了非常大的下跌诉求。

　　另一方面，则和长沙公寓天量的供应有关。

　　数据显示，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。

　　也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。

　　制图：城市财经

　　​​春城昆明，公寓价格大跳水，同样是两个因素。

　　第一，受住宅市场成交量与价格大跳水影响。

　　受到滇池环比政策影响，再加上今年的金融政策和宏观调整政策收紧，昆明环滇池的很多楼盘，价格跌幅不忍直视。

　　比如古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，现价只要8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000至3500元/平方米。

　　在昆明，目前降价楼盘数不胜数，就房价数据来看，目前昆明的房价已经跌回到了两年前。

　　正因此，此前昆明曾紧急约谈了一批房企，禁止他们恶意降价，否则不予网签，成为目前18个出台限跌令的城市之一。

　　第二，和长沙一样，昆明的公寓同样有着天量的供应。

　　​从2013年开始，昆明的公寓供应，就出现了井喷式的增长，每年的增量都超过100万平方米，但每年的去化面积却不超过50万平方米。

　　也就是说，过去每年，昆明的新增公寓面积中，就有超过一半的公寓积压，经年累月，截止到2020年年末，昆明的公寓存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。

　　分板块来看，呈贡板块的公寓库存量最大，达到了121.27万平方米，占整个昆明公寓存量的26.7%。

　　呈贡板块，也就是本文开篇所说的那个价格从8000元/平方米降到最低2500的项目所在地。

　　此外，东南、官南、高新等板块的库存量也非常大。

　　制图：城市财经；数据：锐理数据

　　​从去化周期来看，呈贡板块的公寓去化周期高达44.26个月，也就是说，即便现在呈贡区不再新增公寓，按照现在的速度，要卖3年半才能卖完。

　　数据可以看到，各个板块普遍的去化周期都在2年以上，中心区的去化周期也是3.5年，次中心区的去化周期高达4.7年。北市、空港新区的去化周期更是在10年以上。

　　其中世博板块，去化周期更是达到了惊人的668.26个月，也即55.7年，需要卖半个多世纪才能卖完。​

　　这样的库存，这样的去化周期，焉能不跌成白菜价。

　　03

　　目前，湖南已经在一周前正式发布了“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”，开始在全省范围内开展对“非住宅商品房”的去库存行动。

　　而昆明方面，也在试图通过将水电转换成民用水电，并附加学位、可落户的噱头，来解决库存问题。

　　饶是如此，本号还是建议大家，最好不要买公寓。

　　公寓相比于住宅，存在很多短板，比如产权只有40年。而且住宅产权到期可以自动续签，但公寓到期，那就不一定了。

　　再比如不带学位，水电费比住宅高，交易的税费种类多，且税率高。唯一的好处，就是不限购。

　　正因如此，同一片区的公寓价格要比住宅低得多，只有通过价格优势，公寓才能弥补其他劣势。

　　目前很多城市的公寓，都在开始附带学位，且鼓励水电转为民用水电，但产权和税率是个硬伤。

　　​公寓这类住房，只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类城市。即便这类城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。